Решение вопросов аренды в период карантина. Памятка

20 Апреля 2020

- г. Астана

12235 просмотров

Палата предпринимателей г. Нур-Султан, изучив обращения представителей МСБ, разработала возможные варианты решения вопроса, связанного с оплатой аренды за помещение.

1. Изменение арендных обязательств по соглашению сторон.

Такой способ оформления – самый благоприятный и может быть удобен для обеих сторон. Условия заключаемого договора, а также вносимые в него изменения определяются по соглашению сторон. Законодательство, в свою очередь, не запрещает временно снизить сумму аренды или вовсе приостановить арендные платежи без расторжения договора аренды.

Поэтому, если собственник помещения заинтересован в вас, как в арендаторе, обсудите с ним условия, на которые он готов пойти в сложившейся ситуации.

Рекомендуем наиболее оптимальные условия, которые могут выбрать стороны:

приостановить арендные платежи на определенный срок или на период действия карантина. Оформите свою договоренность дополнительным соглашением к договору аренды;

временно снизить арендную плату. Чтобы уведомить об этом своего арендодателя, направьте ему письмо. Свою просьбу можно изложить следующим образом: «Нестабильная ситуация в стране, вызванная рядом ограничений из-за карантина, негативно отразилась на финансовом состоянии нашей компании. В связи с этим просим Вас снизить арендную ставку по Договору № ____ от "____"________ 20__ г. Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила денежные средства в полном объеме и своевременно. Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, мы гарантируем, что все обязательства по ее выплате будем выполнять своевременно и в полном объеме, невзирая на тяжелую кризисную ситуацию»;
договориться об арендных каникулах на время карантина. Это может быть как полное, так и частичное освобождение от арендных выплат – с последующим ее повышением на определенный период, пока задолженность полностью не будет погашена. К примеру, можно изменить договор на следующих условиях: –50% суммы арендного платежа на 2 месяца и –25% до августа 2020 года. А начиная с сентября +10% от действующей суммы до полной выплаты. Это позволит легче перенести предприятию краткосрочные трудности, а собственник помещения со временем все равно получит свои деньги;
включить в договор условие о рассрочке или отсрочке арендной платы. Для гарантии прав арендатора можно дополнительно воспользоваться обеспечением исполнения обязательств. Например, заключить договор поручительства;

2. Приостановка выплат в результате наступления "форс-мажора".

Чтобы изменить условия оплаты аренды недвижимости в связи с форс-мажором, предприятию придется доказывать связь между ограничениями, которые установило правительство из-за карантина, и возникшей у предпринимателя проблемой в оплате за аренду. Ведь по факту арендаторы в оплате ничем не ограничены и могут проводить денежные операции. Проблема именно в том, что, пока существует форс-мажор, большая часть предпринимателей испытывает финансовые трудности. И особенно это ощутимо в малом бизнесе.

Для этого Вам необходимо обратиться во Внешнеторговую палату Казахстана (ВТП) для получения сертификата о форс-мажоре.

Однако, даже при наличии справки о форс-мажоре контрагент может не освободить Вас от исполнения обязательств, а судом данная справка будет рассматриваться только в качестве одного из доказательств в споре.

3. Приостановка выплат за арендуемое государственное имущество

С 20 марта сроком на три месяца приостановлено начисление арендных платежей субъектам МСБ. В первую очередь это касается недвижимости, принадлежащей правительству, местным исполнительным органам и квазигосударственному сектору.

4. Сдача арендованного помещения в субаренду

Один из способов удержаться на плаву в сложной ситуации – сдать арендованное помещение в субаренду на время вашего простоя. Это возможно, если в вашем договоре аренды нет прямого запрета на субаренду.

Получите письменное согласие от арендодателя на данную операцию. Если в договоре аренды уже прописана возможность субаренды, отдельного согласия получать не надо. Воспользовавшись этим способом, вы сможете погашать часть суммы арендных платежей и оплачивать коммунальные услуги.

5. Расторжение договора аренды

При самых неблагоприятных обстоятельствах, если ваша проблема не подпадает под форс-мажор, а арендодатель не только отказался приостановить арендные платежи, но и не дал согласия на сдачу помещения в субаренду, остается только один выход – расторгнуть договор аренды.

Назвать это удачным выходом сложно, так как в стандартных договорах аренды зачастую преимущественное право досрочного расторжения отдано арендодателю. Арендатор же, выходя с инициативой о расторжении договора, подвергается штрафным санкциям. Тем более что возможности уведомить вторую сторону заблаговременно у вас нет.

Прежде чем пойти этим путем, внимательно изучите условия досрочного расторжения вашего договора. Не исключена возможность, что при его досрочном расторжении по вашей инициативе без виновных действий арендодателя предусмотрена выплата арендной платы в полном объеме до истечения срока действия договора, либо иная штрафная санкция.

В этом случае, вам нет смысла его расторгать. Оставайтесь в арендованном помещении, и пусть арендодатель через суд взыскивает с вас задолженность. И вы в ходе судебного разбирательства можете данный вопрос оспорить.

Примечание: При этом, рекомендуем все переговоры обязательно отражать на бумаге. Просто устных договоренностей быть не должно. Арендные каникулы и их сроки должны быть оформлены в письменном виде с указанием организации арендатора или вида деятельности арендатора.

Если здание, в котором арендатор снимает помещения, закрывается в связи с карантином, то у арендодателя необходимо требовать официальное уведомление или предписание о закрытии именно данного объекта.

Здесь вы можете скачать образцы дополнительных соглашений:

В любом спорном решении можно найти компромисс.

Пандемия – временное явление, тогда как прочные деловые отношения с бизнес-партнерами складываются годами.